Olyan magasak a telekárak, hogy jobban megéri felfelé építkezni. Egy társasház-projekt viszont vitathatatlanul kockázatosabb, mint egy családi ház építése. Manapság egyáltalán nem ritka, hogy “elszáll” a költségvetés, ami miatt a korábbi vevőjelöltek egy része vissza is léphet. Mi meg ott állunk egy félig kész torzóval, sok mérges leendő lakóval és esetleg rengeteg hitellel a nyakunkon. Nagy üzlet vagy nagy bukta? Attila már több társasház beruházást végigcsinált, az ő tapasztalatai következnek!
Pár csiszolt gyémánt kell csak és ennyi. Vagy mégsem?
A társasház építéshez igen komoly gyakorlatra és kapcsolatokra van szükség. Budapesti kivitelezőnk, Attila is csak olyanoknak javasol társasházas projektet, akinek van jó pár év családi házas vagy nagyobb volumenű építőipari munkákban tapasztalatuk generálkivitelezőként.
Jó mérnökből is hiány van. – Van olyan mérnököd, akiért tűzbe tennéd a kezed? Akiben 100 százalékig megbízol? Aki tapasztalt? Ugyanis itt kezdődik minden! – fogalmaz Attila. Egy korábbi projektjénél, amelynek útját cikkünkben végigkísérjük, csak egy olyan építész volt, aki normális összegért elvállalta a tervezést. – Ezért a pénzért pedig nem hiánytalan terveket kaptam, hogy óvatosan fogalmazzak – teszi hozzá.
Emellett nem árt, ha van egy jó ügyvédünk, aki az előszerződéseket, adásvételeket, földhivatali eljárásokat stb. kirázza a kisujjából. Az sem “nagy gond”, ha a banki hitelfelvételben is jártas, mert lehet, hogy ott is szükségünk lesz a tanácsaira.
Szabadságharc a hatóságokkal
A fővárosi társasházban Attilának 6-8 hónap volt az engedélyezés átpofozása, a nagyobb társasházaknál ugyanis nem ússzuk meg egyszerű bejelentéssel. Gyakorlatilag bokszmeccseket folytatott a hatóságokkal, kekeckedtek, és folyamatosan visszadobálták a terveket. A jogi és földhivatali eljárás is bonyolultabb: a társasház-alapítás egy elég szövevényes procedúra.
Kínlódás a szakikkal
A kapcsolatokhoz tartozik a megfelelő szakembergárda is. Tudjuk jól, hiszen bármelyik építkezésre igaz, hogy már alvállalkozót leakasztani sem egyszerű történet. Egyszerűen nagyon nehéz jó és egyben megbízható mesterekre bukkanni, ha az ember talál, akkor összeteszi a két kezét. Emellett ha még belátható határidőben tud is jönni dolgozni, akkor pedig tényleg nagyon szerencsés csillagzat alatt születtünk. – Jön Rambo, a hős, aki tegnapelőtt még a csirkeüzemben dolgozott, és rohadtul ért mindenhez. Hozza magával az 5 rakétáját és egy nyamvadt falat nem tudnak felhúzni – meséli nevetve Attila. Ne kínlódjunk a hasonlókkal túl sokáig, ilyenkor vegyünk mielőbb könnyes búcsút! Pont elég, hogy elmegy egy hét, plusz vissza kell bontani, meg az ember bukja az anyagköltségét is. Ajándékba még a járulékos kiadásokat is növeli, gondoljunk csak a bérelt dolgok díjaira (pl. WC, kerítés, szerszámok stb.)
Mindazonáltal ott kell ülni mellettük, és fogni a kezüket. – Egy társasházhoz mindig kell egy művezető is, akit meg kell finanszíroznod, hogy egész nap felügyelje a munkájukat – tette hozzá kivitelezőnk.
A flex bizony árammal megy
Nagyon fontos az is, hogy a telek hogyan áll közművekkel. Egy közmű nélküli ingatlan esetén ezek is rengeteg időt és komoly költségeket emészthetnek fel. Attila a projektjét úgy kezdte, mint bárki: megvásárolt egy földet. Nem voltak közművek, de a vétel előtt az önkormányzat nagy csinnadrattával kihirdette, hogy a környéket közművesítik. A csatornázást viszont egy tollvonással áttették a következő ütembe. – 4 évet küzdöttem a csatornával és 3 év volt áramot fakasztani, anélkül meg nehéz bármit is csinálni – meséli dühösen. Tapasztalatai szerint a vízzel és gázzal egyébként viszonylag gyorsan kész lehet lenni, de az áram más tészta. Sokszor egyszerűen nem is válaszolnak az ember megkereséseire, vagy csak hónapokkal később.
Megvan párszáz milla a zsebben?
Végül nem árt, ha van pár aranyrög is a fiókban. Budapesten például ha nincs legalább 500 millió forintunk, nem nagyon érdemes belevágni. A III. kerületben például egy 1000-1800 négyzetméteres építési telek 150-200 millióba kerül.
Képezzünk tartalékot az áfára is! – 0 vagy 5 százalék áfával fogunk számlázni, de 27-tel vesszük az anyagot. Ezt mindig a kivitelező finanszírozza, és egyszer, egy roppant kellemes, pezsgőnyitós napon visszakapja. A bevallás és kifizetés után. 100-150 milla legyen a zsebedben csak az áfára – javasolja Attila.
Nyilván az építész, ügyvéd, hatósági eljárások díjait be tudjuk tervezni, de arra is fel kell készülni, hogy itt sokkal több és nagyobb összegű nem várt kiadás eshet be a kapun. Pl. kamiont kell menteni, ami alaphangon is 150-200 ezer Ft. Ne feledjük, itt egy ipari méretű építkezésről van szó, ahol a kötbérek miatt valószínűleg mindent meg kell tennünk, hogy tartsuk a határidőket! Egy családi háznál ez kevésbé jellemző.
Az áremelkedéseken még nagyobbat lehet bukni
– 8-10 százalék haszon? Aha, jó lesz az 2-3-nak is a végére! Volt olyan kolléga, aki csak a vason 500 milliót bukott! A vevők átalányárral szeretnek szerződni. Hogy ki fizeti az áremelkedéseket? Hát te!
Persze a nagyobb kivitelezőket a gyártók előnyben részesítik, elsőbbséget élveznek és alacsonyabb árajánlatokat kapnak. Ennek ellenére a társasházaknál még jobban megüthetjük a bokánkat a drágulás miatt.
Magam ura
Az egyszerűbb, ha a bankkal nem kell küzdeni. Ilyenkor mi finanszírozzuk a történetet, és menet közben is úgy értékesíthetjük az ingatlanokat, ahogy akarjuk (és tudjuk). Magyarán rugalmasabban tudunk vevői pénzeket is beletenni a buliba. Lehet az elején, a tervezőasztalról eladni, szerkezetkészen vagy a végén, kulcsrakészen. De ehhez rengeteg tőke, tapasztalat kell, és nagyon jó szakemberekre lesz szükségünk.
Ha a bank is bekerül a képbe: projekthitel
Ha értékesítési vagy bérbeadási céllal építünk új lakásokat, akkor ahhoz projekthitelt vehetünk fel. De komoly önerő nélkül esélytelen. – A bankok minimum 60-70 százalékos tőke alatt szóba sem állnak veled – fogalmazott Attila. Tapasztalatai szerint kb. 30 százalékot finanszíroznak meg, cserébe viszont elvesznek a haszonból 10 százalékot.
Mire szóba áll velünk a bank, addigra már kifizettük a telket, a terveket, engedélyeket, alapoztunk, pincéztünk, volt egy-két váratlan kiadás, és az áfát még nem kaptuk vissza. Kb. 350 milliónál tartunk, ugye a fővárosban vagyunk.
Ekkor jön a bank, a nagy megmentő, de ne ábrándozzunk! Addig a fülük botját sem mozdítják, amíg nekünk van pénzünk, csak amikor kiürül a kasszánk.
Azt se felejtsük el, hogy pl. a pénzintézetek ki szokták kötni, hogy mennyi lakást kell eladnunk, mielőtt kézbe vennék a finanszírozást. – Tőlem azt kérték, hogy a 6 lakásból 2 legyen eladva – meséli Attila. Tehát az ingatlanok 20-30 százalékára már szerződnünk kell a vevőinkkel. Ha nem tudjuk eladni, akkor viszont a bank nem fog beszállni a buliba.
Emellett nem a két szép szemünkért vállalnak kockázatot: amíg nem teljesítjük a kívánságaikat, addig rendelkezésre állási díjat kell fizetnünk, ami 2-3 százalék szokott lenni. Ez a velük kötött szerződés aláírásától a kb. 40 százalékos készültségi fokig fogják kihajtani belőlünk. Óriási költség lehet, mindenképpen számoljunk vele!
Ha eddig túlélünk, akkor innen már valószínűleg végig tudjuk csinálni. Jó esetben fizetnek a vevők, csordogál vissza az áfa, és perkál a bank is.
Akiknek ez nem sikerül, azok bedöntik a vállalkozásukat. A nevükön semmi, a vásárlók, s ha vannak, a befektetők pedig futhatnak a pénzük után.
Anyám borogass: amikor jönnek a vevők
A vevőknek legalább 20 százalék önerővel kell rendelkezni, szóval felejtsük el az álmodozó, de fizetni nem tudó lakókat. – Ők nem fognak hitelt kapni, csak ha plusz ingatlant visznek be a történetbe. Hiába mondják el szépen a bankoknál az ügyfélszolgálaton, hogy de igen, persze, ugyanúgy működik, mint a családi házas építkezésnél, és szakaszosan, ütemezetten fizetnek. A gyakorlatban ez nem fog menni, nem fogják megfinanszírozni a vevőt. Az pedig lehetetlen, hogy a nem projekthitelező, “idegen” bank szóba álljon vele. Eladásnál ezeket az “apróságokat” is vegyük figyelembe.
– A kivitelezés során célszerű full kizárni a vevőket – tanácsolta Attila. Nem fogjuk győzni az egyedi igényeket kielégíteni, a legjobb, ha be sem teszik a lábukat az építkezésre. Az egyik klímát akar, a másik még amoda egy kapcsolót, a harmadik meg kék falat a gyerekszobába. Fizikai képtelenség ezeket lekövetni. Bőven elég lesz még utólag bajlódnunk a javításon, garancián és társain.
Szóval aki ilyen nagy fába vágná a fejszéjét, mint a társasház beruházás, aludjon rá még legalább hármat! Pluszban legyen olyan tőkeerős, hogy ha párszáz milliót bukik, akkor nem hal éhen a hónap végén.
Kis Zsuzsanna
