TÚL NAGY A REZSI? Új lehetőség a társasházzá alakulás helyett

A nagy háztartásban, kétgenerációs családi otthonokban élők a társasházzá alakulásban találják meg a magas rezsidíjak ellenszerét. A megoldás jogszerű, de cseppet sem egyszerű. Egy új kormányrendelettel nemrég jelentős könnyítéseket vezettek be.

A gáz és a villamos áram kedvezményes áron vásárolható mennyiségét minden megkülönböztetés nélkül, vonalzóval húzta meg a kormány. A kedvezményes áron vásárolható mennyiség független attól, hogy az adott háztartásban hányan élnek, vagy milyenek a felhasználói szokásaik. Ugyanannyi áramot vásárolhat kedvezményes áron a gázt és áramot is használó, gázzal fűtő család, mint az, amelyik csak árammal fűt, főz és a vizet is ezzel melegíti.

Az éves keret megállapítása egyetlen tényezőtől függ, ez pedig a mérőóra. Ahány mérőóra van, annyi egység veheti igénybe a kedvezményes energiát. Emellett a társasházak kaptak kizárólag a gázra utólag egy saját elszámolási módot. Esetükben is csak egy mérőóra van a központi kazánhoz, de a kedvezményes mennyiséget úgy számolják ki, hogy a lakások számát szorozzák meg az egy mérőhelyre jutó kedvezményes mennyiséggel.

Vagyis ha valaki növelni szeretné az igénybe vehető kedvezményes keretet, akkor vagy át kell alakítani a hálózatot és több mérőórát kell felszerelni, vagy társasházzá kell alakítani az ingatlant, ahol lakásonként lehet a kedvezményes mennyiséget igénybe venni.

Fogyasztási helyek bővítése

Az első megoldás tehát az, ha az ingatlanon belül új fogyasztási helyet alakítanak ki, amire külön szerződést kötnek. Ennek akkor van értelme, ha a fogyasztásra valamilyen elkülöníthető felhasználás jellemző. Például a lakás áram- vagy gázfelhasználása mellett

• van egy külön lakrész, tetőtér, ami a hálózat kialakítása alapján is viszonylag egyszerűen leválasztható, vagy
• kerti melléképület, garázs áramfelhasználását érdemes külön választani. (Nyilván akkor, ha ezeken a leválasztott részeken van számottevő fogyasztás.)

Ilyen esetben egy ponton csatlakozik az elektromos hálózatra az ingatlan, azonban az egy csatlakozási pontra több mérőhelyet szerelnek fel a szakemberek. Leggyakrabban társasházaknál, ikerházaknál alkalmazzák ezt a megoldást, de nem kizárt, hogy egy ingatlanon belül osszuk így meg a felhasználást. Csoportos mérőnek hívják ezt a megoldást. Kialakításához tervet kell készíteni, amit az áramszolgáltatónak jóvá kell hagynia. Többszázezres költségre kell számítani, de a mai árakon ez akár egyetlen fűtési szezon alatt is megtérülhet.

Társasházzá alakulás

A másik megoldás, amivel sokan élni próbáltak az, hogy az ingatlanon továbbra is egy mérőhely marad, ám társasházzá alakulnak. Így a lakások számával felszorozható a kedvezményes gázmennyiség. Egy lakás 1729 köbméter gázt kap kedvezményes áron, míg egy kétlakásos társasház már 3458 köbmétert.

Társasházzá alakulni akkor lehet, ha az ingatlan legalább 2, teljes értékű, önálló használatra alkalmas lakást tartalmaz. Ha van egy beépített tetőtér, amit azonban csak a lakás belsejéből lehet csak megközelíteni, az nem lehet társasház. A lakásoknak külön bejáratúaknak kell lenniük és mindegyiknek meg kell felelnie a lakásokkal szembeni követelményeknek. Társasház lehet egy kétszintes családi ház, vagy akár két, egymástól külön álló épület is, ami egy telken belül helyezkedik el.

Míg a külön mérőhely kialakítása elsősorban műszaki kérdés, a társasházzá alakulás egy jogi folyamat. Hivatalosan létre kell jönnie egy új lakásnak, amit a korábbi ingatlanból választanak le. Ezt a változást a földhivatalnak kell bejegyeznie az ingatlan-nyilvántartásba. Szükség van egy ügyvéd által ellenjegyzett alapító okiratra és egy földmérő által készített alaprajzra. Az alaprajz alapján adja ki a földhivatal a létrejövő új ingatlan helyrajzi számát. Az eljárásnak a díjait a közreműködők általában a létrejövő lakások száma alapján határozzák meg (ami legalább 2, hiszen a társasházban az eredeti lakást is számolni kell). Ez alapján számolja az ügyvéd az alapító okirat árát, a földmérő az alaprajzot és a földhivatal is a bejegyzést. A teljes folyamat legalább 400 ezer forintba kerül (2 lakás esetén). Ráadásul a folyamat lassú is: a földhivatalnak 60 napja van a létrejövő társasház bejegyzésére.

A társasházzá alakulást az is nehezítheti, ha nem minden lakó ért egyet az átalakulással. Ez eddig megakasztotta a folyamatot. Az alakuló társasház legfeljebb beperelhette a vonakodó lakót, s a bírósággal kötelezhette a társasházzá alakulás elfogadására. Ez hónapokig tartó pereskedést jelent. Nemrég viszont a kormány könnyített ezen a helyzeten. Egy új rendelet lehetővé tette, hogy a per elindításakor a bíróság megkeresi az ingatlanügyi hatóságot, s a tulajdoni lapra feljegyzésként felvezettetik a per elindításának a tényét. Ezzel a feljegyzéssel a ház már megkaphatja a társasházaknak járó kedvezményt a gázszolgáltatótól.

A társasházi megoldás hátránya akkor jön elő, ha az egyes lakásokban elők nagyon aránytalanul használják az energiát. Ilyenkor megoldás lehet, hogy almérőket szereltetnek be a társasház lakásaiba. A hivatalos elszámoláson ez nem fog változtatni, a társasház ugyanúgy a lakások száma alapján jut hozzá a kedvezményes mennyiséghez. Az egymás közti elszámolást azonban egyszerűsíti ez a megoldás.

Új lehetőség: családi fogyasztói közösségek

Szeptember közepén vezetett be a kormány egy új lehetőséget, ami azoknak segít, akik nem akarnak társasházzá alakulni. A családi fogyasztói közösség olyan lakásokat jelent, melyek egy ingatlanon helyezkednek el, de nem minősülnek társasháznak vagy lakás­szövetkezetnek. Például egy családi ház, ahol a szülők mellett a fiatal házaspárnak építenek egy külön lakást vagy beépítik számukra a tetőteret. Nem kell társasházzá alakulni ahhoz, hogy a tetőtéri és az eredeti lakás is külön megkaphassa a kedvezményes energiamennyiséget.

A családi fogyasztói közösség feltétele, hogy az egyes lakások az OTÉK követelményei szerint is lakásnak, önálló rendeltetési egységnek minősüljenek. Az önálló rendeltetési egységnek az egyik követelménye az önálló bejárat. Az így kialakított lakásnak a szabadból vagy legalább egy közös közlekedőből kell nyílnia, akkor tekinthetjük önálló lakásnak. Így ha például az emeleti, egyébként önálló lakásnak megfelelő lakrész a közös bejárat utáni szélfogóból, előszobából közelíthető meg, akkor tekinthető önálló rendeltetésűnek, de ha a nappaliból vezet fel a lépcső, akkor már nem.

A könnyítés az a társasházzá alakulással szemben, hogy a családi fogyasztó közösségek elismertetéséhez nem kell a földhivatali procedúrát végigjátszani. A helyi jegyzőhöz kell fordulni, ő kérelemre kiállít egy igazolást a lakásban található rendeltetési egységek számáról. Ezt kell benyújtani a gázszolgáltatóhoz. A továbbiakban a fogyasztó egy gázórával is annyi gázt fogyaszthat kedvezményes áron, amennyi a kedvezményes mennyiség és a rendeltetési egységek szorzata. Ha viszont kiderül, hogy valahol trükköznek és egy lakásra oldották meg valahogyan a hatósági bizonyítvány beszerzését, akkor a jogosulatlanul kedvezményes áron vásárolt gázt a piaci ár másfélszeresén fogják utólag a lakónak kiszámlázni (minderről a 345/2022 kormányrendelet ír).

Áramra NINCS társasházi kedvezmény!

A társasházzá alakulásnak csak a gázfogyasztás szempontjából van jelentősége. A villamos energia elszámolására nincs semmilyen társasházi kedvezmény. Ha a társasháznak közös mérőórája van, akkor is csak ennyi energiát számolhat el kedvezményesen, amennyit egy önálló mérőórával rendelkező lakásban is elszámolhatunk: havi 210 kWh-t. 

Az elszámolás logikátlanságát jól mutatja annak a szentesi társasháznak az esete, melynek a napelemek telepítése után nőtt duplájára a villanyszámlája. A társasházban úgy döntöttek, hogy közös elektromos rendszert hoznak létre napelemes termeléssel. Az egész tetőt beborították, 108 panellel komoly erőművet helyeztek működésbe. Az áramszolgáltatóval szaldó elszámolásban voltak, de az elszámolás egyetlen mérőórára alapozva, a társasház összesített fogyasztása alapján történt. Ez vált most hátrányukká. Hiába a lakások fogyasztására használják az áramot, az összesített mennyiség nagysága miatt már üzleti fogyasztónak számítanak. Így kedvezményes áron kínált egyetemes szolgáltatás helyett csak piaci áron kaphatnak áramot. Ez azt jelenti, hogy a 18 millió forintba kerülő napelemes beruházás ellenére most kétszer akkora lesz a villanyszámlájuk, mint az áremelés előtti időszakban volt.

A lakók fele már elég a napelemtelepítéshez

A szeptemberi kormányrendelettel egyébként módosult a napelemek, napkollektorok elhelyezésének szabályozása is a társasházakon, amennyiben a telepítés célja a közös költség csökkentése. A napelemek telepítéséhez a társasházi közgyűlés határozata kell. Egy korábbi rendelet alapján a lakók 75%-nak a szavazata kellett a döntés elfogadásához. Ezt most tovább csökkentették: már a jelen lévő tulajdonosok 50%-nak a döntése elég ahhoz, hogy a társasház elhatározza a napelemek telepítését.

Nagy Csaba