Van-e kötelezettsége bontáskor a szomszédnak?

Zártsorú beépítés, a házaknak közös az esővíz elvezetésük. Az egyiket elbontják, de a hatóság vacakol a helyére kerülő új épület engedélyének kiadásával. A szomszéd, helyi védettségű ház meg ázik, több mint egy éven át. A következmények nem maradnak el: vizes falak, dohosodás, repedések. Vajon kinek a felelőssége mindez? Kinek kellett volna gondoskodni a megmaradó ház védelméről? A tulajdonosnak vagy a bontást intéző szomszédnak?

————————————————————————————————————————————————————————————————————————————–

Mikor kell terv vagy engedély a bontáshoz?

A bontásra csak akkor kell előzetes engedélyt kérni az építésügyi hatóságtól, ha az 

• műemléket, helyi építészeti örökségvédelem alá tartozó épületeket érint, vagy 
• zártsorú, netán ikres építmény alapozását, vagy egyéb csatlakozó tartószerkezetét.

Ilyenkor biztosan kell terv, de nem csak ilyenkor kellhet. Kiviteli terv akkor kell, ha a bontandó épület 

• terepszint feletti belső térfogata meghaladja az 500 m3-t és a homlokzatmagassága az 5 métert, vagy
• a terepszint alatti bontási mélység a 1,5 métert 

Ilyen esetben e-naplót is kell vezetnünk a bontásról.

Ha nem kötelező a kiviteli terv, akkor is érdemes egy statikussal megbeszélni a bontás menetét – sőt, akár elkészíttetni a tervet is. Nagyon nem mindegy ugyanis, hogy melyik szerkezetet hogyan bontjuk el. Nem lenne jó, ha valamelyik kollégánk fejére esne a födém egyik részlete, mert azt a pillért még igazán nem kellett volna elbontania… 

————————————————————————————————————————————————————————————————————————————–

Olvasónk egy vidéki nagyváros zártsorú beépítési övezetébe kapott bontási megbízást. Mivel a szomszéd épület helyi védettségű, ezért fel sem merült, hogy ne kérjenek rá előzetes bontási engedélyt. A kiviteli terv elkészítése előtt statikai szakvélemény is készült. Már csak azért is, mert a bontandó épület rossz állapotú volt, alatta pince, no meg a megmaradó épülettel fennálló tartószerkezeti kapcsolat miatt is. 

A hatóság ki is adta a bontási engedélyt, az épületet lebontották. A foghíjtelekre a tulajdonos szeretett volna minél hamarabb egy társasházat építtetni, de az építési engedély kiadása állandóan csúszott. A szomszéd épület meg ázott. Korábban ugyanis a két épületnek közös volt az esővíz elvezetése, a szomszéd épület bádogozása az alacsonyabb, elbontott épület tetővonalát követte. Az elbontás után ez a közös védelem értelemszerűen megszűnt, így az esővíz szabadon elérte a megmaradó épület teljes tűzfalát. Ha az új épület hamar megépült volna, ahogyan tervezték, nem lett volna probléma, újra megcsinálták volna a két épület közös vízelvezetését. Azonban a telek már több mint egy éve üresen áll.

Azóta annyi történt csupán, hogy a majdani közös falszakaszt a meglévő épület tulajdonosa levakoltatta, és ahol szükséges, hőszigeteléssel látta el. Járda azonban sem itt, sem máshol nem készült, így a tűzfalról lecsorgó esővíz szabadon lefolyhatott az alapig. Az eredmény pedig: beázás, vizesedő falak, dohosodás, sőt vízszintes falrepedés (esetleges alapsüllyedés). A szomszéd ezért ügyvéd útján kártérítésre szólította fel a bontást kérő tulajdonost.

Olvasónkban az eset kapcsán több kérdés is felmerült: vajon a bontást kérőnek van-e olyan kötelezettsége, hogy bizonyos időn belül felépítse az új ingatlant? És amíg ez nem történik meg, addig kinek a kötelessége a szomszéd épület védelméről gondoskodni? 

Mit mond a jog?

– A bontásra megbízást adó tulajdonosnak semmi sem írja elő, hogy mennyi időn belül kell felépítenie az új épületet. Legfeljebb a bontási engedélyben szereplő, a bontás legkésőbbi megkezdésére és befejezésére vonatkozó határidőre van kötelezettsége – magyarázza jogászunk. 

Arra a kérdésre, hogy kinek kellett volna gondoskodni a szomszédos épület esőtől való megóvásáról, az OTÉK ad választ. (109.§.) „építményt vagy annak egy részét csak úgy szabad elbontani, hogy ez a szomszédos földrészletek és építmények, továbbá visszamaradó építményrészek állékonyságát, rendeltetésszerű és biztonságos használhatóságát ne veszélyeztesse…”. Magyarán a jog mindig a bontást „elszenvedő” felet védi. Senkit nem lehet költségbe verni csak azért, mert a szomszédja elbontotta mellette a házát. Ebből az következik, hogy a bontást mindig úgy kell végrehajtani, hogy a megmaradó épület egyetlen – jól, vagy rosszul – működő funkciója sem szenvedhet csorbát. Tehát ha korábban az épület csapadékvíz elvezetése meg volt oldva, akkor a bontást követően oly mértékben kell azt helyreállítani, hogy az továbbra is elláthassa a funkcióját.

Ha valaki nem így járt el, és ebből kár keletkezik, akkor azt a Ptk. szerint a kár okozójának meg kell téríteni. Jelen esetben a bontást megrendelő magánszemélynek (Ptk. 6:518- 6:534).

A kártérítéshez persze a károsult szomszédnak bizonyítania kell az ok-okozati összefüggést, illetve a kárt okozó félnek el kell ismernie a károkozást. Ha ez nem történne meg, akkor a felek felkérhetnek független szakértőt az eset vizsgálatára. Annak véleménye alapján lehet esély a megegyezésre. Ha nem így történne, akkor a kárt elszenvedő a bírósághoz fordulhat. Itt már valószínűleg hivatalból is igazságügyi szakértőt rendelnek ki, és az ő szakvéleménye alapján döntenek. Tehát igenis a bontó félnek a kötelessége a megmaradó épület csapadékvíz elleni védelmének a helyreállítása – zárta szavait a jogászunk.

Őri András