Gyorsan és olcsón! – reakciók az építtetők elvárásaira

A mai világban mindenkinek minden azonnal kell. Jó gyorsan és marha olcsón. Ez igaz a tervezésre is. „Remélem, nem fog sokba kerülni, meg sietnénk is, mert a jövő hónapban már jönne a kivitelező…” – ez sajnos ismerősen csenghet sokunknak. Tervezőként hogyan tudjuk a „macerás” ügyfeleket felismerni, és a problémákat kezelni? Milyen szerződéssel védhetjük le magunkat minél jobban? Erre adnak tippeket sokat látott építész és műszaki ellenőr szakértőink: Szemeti Krisztina és Rezsnyák Péter valamint jogi szakértőnk.

A tervezők mindennapjai: amikor próbáljuk „jó útra téríteni” az ügyfelet…

A megrendelők általában tájékozatlanok. Ez nem is baj, nem nekik kell megtervezni a házat, ők az álmaikat, az ötleteiket (és a pénzüket) hozzák. Néhányan azonban meg vannak győződve róla, hogy kis túlzással oda és azt fognak felépíteni, ahova és amit csak akarnak. Ezen pedig az egyszerű bejelentés csak rontott, hiszen nincs mögöttünk a hatóság sem, aki kerek perec megtiltaná ezt azzal, hogy nem adja meg az építési engedélyt.

Szép, külterületi telekre hívják tehát az építészt, oda szeretnének egy kedves kis házikót, mediterrán stílusút, kétszinteset, virágoskerteset… A telken áll egy 70 négyzetméteres, lapostetős kulipintyó. A tervező mondja, hogy a kis ház jelen formájában felújítható, de le kell mondaniuk arról, hogy ez valaha is mediterrán tetős családi ház lesz. „De miért?” – kérdezi az ügyfél, körbemutatva a domboldalon, ahol végig 2-3 szintes épületek sorakoztak. „Azért, mert azok nem most épültek, hanem 10-15 éve. Tessék elképzelni, hogy azóta megváltoztak a szabályok.” 

Néhány építtető könnyelműen úgy gondolja, hogy majd építenek valamit szabálytalanul, kifizetik a bírságot, és ez jó is lesz így. A tervező úgyis csak akadékoskodik. Aztán amikor kiderül, hogy egyszerű bejelentés esetén nem bírság van, hanem lebontatják a házát, akkor mennek a bíróságra perelni… 

Mit tehetünk a megvalósíthatatlan álmokkal?

Valószínűleg mindannyian találkoztunk már ilyen megvalósíthatatlan álmokkal: vagy egyszerűen nem lehet, vagy oda nem lehet, vagy annyi idő alatt nem lehet, vagy annyi pénzből nem lehet. Még rosszabb esetben az összes egyszerre. Ilyenkor a legjobb, amit tehetünk, ha minél gyorsabban felvesszük a nyúlcipőt és nem vállaljuk el a munkát. 

Tipp: Mindig kérjük el a helyrajzi számot, nézzük meg az építési mutatókat! A tájolást például meg tudjuk nézni a térképmásolaton, de ne az irodából tervezzünk! Ne spóroljunk az idővel: mindig menjünk ki a helyszínre, nézzük meg, hogy például beillik-e az utcaképbe az, amit az ügyfél szeretne. Ennek persze meg lehet és meg is kell kérni az árát, de higgyük el, hogy ezzel saját magunkat védjük le. Egy ilyen megbeszélés során a tapasztalatok szerint könnyebb jobb belátásra bírni az ügyfelet, mint telefonon, vaktában lövöldözve.

„Kijön az majd annyiból is”

Az építkezés másik kritikus pontja a büdzsé, ugyanis sok ügyfél nincs tisztában a költségekkel. Bejön pár képpel, hogy olyat akar. Elkezdjük a tervezési munkát, jön a kivitelező. Ügyfelünk meglátja az árakat, és a házzal együtt elkezd összemenni. Így lesz a 250 négyzetméteres kastélyból 50 négyzetméteres „lakáska”. Ezerszer átdolgozzuk, most így, most úgy, mégsem kell az a szoba, belegondolva elég lesz egy kisebb konyha is. A végén persze ügyfelünk az 50 négyzetméteres árat szeretné kifizetni, hiába volt többszörös munkánk az egésszel.

Sokszor az építtetők egy ismerős, szomszéd, családtag stb. nemrég megvalósított építkezésének az áraiból indulnak ki, ennek alapján becslik meg a költségeket. „Zoli is kihozta az egészet 300 ezres négyzetméter áron, azt mondta.” Mi pedig tervezőként nem turkálhatunk a zsebében, feltételeznünk kell, hogy van/lesz elég pénze mindenre. Annyit viszont tehetünk, hogy a legelején kihangsúlyozzuk: nagyon drága lesz, sőt még annál is drágább, mire elkészül. 

Az építtetők sokszor azt sem tudják elfogadni, hogy szinte lehetetlen azonnal árat mondani. Fogalma sincs még emberünknek, hogy kivel kivitelezzen, generálba vagy fővállalkozókkal, de legyen számszakosítva a kivitelezés. Az igényekről meg nem tudunk semmit, pl. lesz-e pince, tégla vagy faház lesz stb., csak azt, hogy szép legyen. Sebaj, akkor is az örök kérdés: „mennyi lesz a vége?

Tipp: Érdemes a jogszabályok és a kamarai előírások szerint eljárni: tehát írásban kell a tervezési programot felvenni. Ez a rendelkezésre álló fedezet kérdéseit is tartalmazza. A tervezés nem a rajzolgtatással kezdődik! Szerződni kell, és az előkészítő munkák legalább olyan fontosak, mint a szorosan vett tervezés! Péter meg szokta mutatni az ügyfeleinek az Építésügyi Tájékoztatási Központ kiadványait, ahol a 2020-ra átlag 474.000 forint+áfa értékkel javasolják az előzetes költségbecslést. Azt is vegyük figyelembe, hogy például Székesfehérváron simán elmegy egy 450-900 ezer forintos négyzetméterár egy új lakásnál, ugyanez Szolnokon már csak 300-700 ezer forint/négyzetméter Érdemes használni az Építőipari költségbecslési segédletet, ami e-könyv formában is letölthető (etkkft.hu, 6200 forint). 

Arra is nagyon fel kell készíteni az építtetőt, hogy a most bevezetett otthonfelújítási program miatt jó kivitelezőt az idénre már nagyon nehéz találni. A támogatás miatt pedig sokkal nagyobb ütemben kúszhatnak fel az árak. 

Készítsük fel őket arra is, hogy havonta mennek fel az építőanyag árak. Például faanyag 40-60%-kal lett drágább tavaly október-november óta. A rétegragasztott faanyag ára két hónap alatt majdnem duplájára nőtt. Érdemes egyeztetni a tűzépekkel, hogy mikori áron vesszük az építőanyagot. Mert ha megrendeljük, és nem fixáljuk az árat, akkor rosszul eshet, hogy amikor megjön a termék, már 10-15 %-kal többet kell fizetni érte. 

Küzdelem a hatóságokkal

Ha már az ügyféllel „leboxoltunk” a mit szabad és mennyibe kerül meccset, kicsit szusszanva készülhetünk is a következő mérkőzésre: hatóság és felügyelet. Mivel nemrég átszervezték őket, ezért már nem az van, mint régebben, hogy a problémás eseteket megkérdeztük a helyi ügyeket jól ismerő építéshatósági ügyintézőtől. Az építéshatóság már sok helyen nem helyben van, az egyszerű bejelentés pedig amúgy is az építésfelügyelethez tartozik. Tőlük pedig nem tudunk kérdezni: nincs  ügyfélfogadásuk, nem lehet telefonon elérni senkit. 

Az önkormányzati honlapokra feltöltött Helyi Építési Szabályzatok pedig gyakran régiek, ha véletlenül újak, akkor sokszor hiányosak. Van olyan, amikor csak szkennelt, fotó formátumú dokumentum hozzáférhető, amiben nem lehet keresni. Emiatt mindig muszáj a jogtárban is utánajárni a friss változatnak. 

Tipp: Szakértőink szerint nagyon fontos jó kapcsolatokat ápolni a hatóság munkatársaival, és valahogyan elérni egy személyes megbeszélést.  Így megtudhatjuk, hogy hogyan értelmeznek egy bonyolultabb esetet. Az is előfordulhat ugyanis, hogy egy másik megyében lévő hatóság már máshogyan értelmezi ugyanazt a jogszabályt.

Mi legyen a szerződésünkben?

Az első és legfontosabb, hogy legyen írásba foglalt szerződésünk! Ezzel nagyon sok kellemetlenséget el tudunk kerülni.

A szerződésben alaposan részletezzük ki a szerződés tárgyát! Legyenek benne a pontos feladatok, a tervezőnek mit kell teljesíteni. (Például a statika benne van-e s, mert egy hozzá nem értő megbízó könnyen gondolhatja, hogy mindent megcsinálunk, neki már nem kell majd más szakemberhez fordulni.) Nem maradhatnak ki a megbízó feladatai sem, ezt is fontos részletesen leírni. (Pl. xy papírt neki kell beszerezni, földmérőt ő intézze stb.)

A határidők kapcsán is törekedjünk az egyértelmű megfogalmazásra és a biztonságra. Például 2022. március 31-ig, de legkésőbb 2022. április 15-ig. Ezzel azt jelezzük, hogy márciusig valószínűleg készen leszünk, de adunk még magunknak egy kis extra időt, ha bármi történne.

A díjaknál ne maradjon ki, hogy egy összegben vagy részletekben történik-e a kifizetés, természetesen itt is pontos dátumokkal. Lehet benne előleg is. Az előleg már csak azért is jó ötlet, mert egy tervezéssel bizony sok előzetes munka is van. Ne féljünk előleget kérni! 

Célszerű lehet „lépcsőnként” tagolni az ügyfelet terhelő költségeket: a vázlattervig ennyibe kerül, az engedélyezési tervért ennyit kell utalnod, a kiviteli terv, ha készen van, akkor pedig annyit kell fizetni. Ne maradjon le a megvalósulási terv költsége sem, ha lesznek eltérések, akkor se dolgozzunk „pusziért”, csak mert nem volt benne az eredeti szerződésben. Célszerű kikötni egy százalékos arányt, hogy ha a végén megvalósulási tervet kell készíteni, akkor az a tervezői szerződésben foglalt ár x %-a. 

Egyértelmű, pontos fizetési ütemezést írjunk tehát a szerződésbe, és akkor adjuk át a terveket, amikor ki van fizetve minden. Miért? Mert rengeteget dolgoztunk vele, és másra nem tudjuk használni. 

Ha a megbízó leállítja a tervezési folyamatot, arra is legyen valami rendelkezésünk, például ahhoz kötjük a kifizetést, hogy meddig lettünk kész a tervekkel, mennyi órát dolgoztunk velük. 

Térjünk ki a szerzői jogokra is! Ezek a szabályok is minket védenek. Mindenképpen írjuk le, hogy hiába fizette ki az ügyfél, nem rendelkezhet vele, nem adhatja tovább, nem lesz az övé. Hívjuk fel a figyelmét, hogy nem építheti fel két utcával arrébb, hiszen az a terv az adott ingatlanra, helyrajzi számra vonatkozik.

Emeljük ki azt is, hogy ha 3 éven belül nem épül fel, akkor módosítani kell a terveket.

A szerződésbe vegyük bele a módosításokat! Úgyis lesznek…

Nagyon fontos: soha ne maradjon ki, hogy mi történik, ha a megrendelő módosít! Ha csak ezt az egy mondatot beírjuk, akkor már sokat segítünk magunkon: „a megrendelő oldaláról történő módosítási igény esetében a szerződés módosítása szükséges az új ütemezésre, díjazásra és határidőkre vonatkozóan”.  

Arra is feltétlenül térjünk ki, hogy kivitelezés közben hányszor módosíthat az építtető „csak úgy.” Sok megrendelő rávágja, hogy „majd a megvalósulásiba belefér”, de közben meg a kivitelező és a műszaki ellenőr is megköveteli, hogy legyen egyeztetett rajz, csomóponti részlet és akkor ez a tervezőnek költség és plusz idő.

Milyen módosítás fér bele a tervezési folyamatba, és mi az, ami már plusz?

A jóváhagyási terv után már befutnak a szakági tervezők is. Ilyenkor már átkozottul fontos lesz, hogy mit módosítunk. Nézzünk néhány példát, hogy az ügyfél milyen ötletei számíthatnak szerződésmódosításnak:

– Tegyük már kicsit odébb az egész épületet, hogy közelebb legyen a kerítéshez! (például 1 méter felett)

– Mégse monolit födém legyen, hanem előregyártott.

– Túl nagy lesz ez nekünk, legyen már kicsit kisebb, ha nem gond (például 10% felett)

– Lehetne egy kicsit nagyobb a belmagasság, csak kosarazik a gyerek.

– A bejárati ajtót áttehetnénk a másik falra? Ott jobban mutatna szerintem.

– Szerintem a kéményt mégis ebbe a másik sarokba építsük. Épp egy vápaszarufán megy át? Az meg mi?

– Most jutott eszembe, csak kellene garázs is. Gyorsan be tudná rajzolni?

– Mégiscsak jó lenne egy pincében borozgatni.

És melyek azok a felvetések, amik beleférnek a megvalósulási terv árába:

– Nézegettem a neten képeket, mégis jobban tetszik a lemeztető.

– Odébb tolhatnánk ezt a válaszfalat? Csak legyen nagyobb szobája a gyereknek.

– Elég lesz a 10 centis szigetelés is, nem vagyunk fázósak. 

– Mégis műanyag nyílászárókat szeretnénk, az csak olcsóbb.

És még egy-két apróság…

Végül apróságnak tűnik, de hasznos lehet egy bíróság illetékességében is megállapodni. Ha bepereljük a nemfizető megbízónkat, akkor az ő (alperes) székhelye szerinti bíróságra kell járkálnunk, akár az ország másik felébe. 

A szerződés melléklete legyen a tervezési program, ha másért nem azért, mert a jogszabály is ezt írja elő.

A lényeg, hogy írjunk le mindent, inkább legyen egy marha hosszú, 20 oldalas szerződésünk, telis-tele feleslegesnek tűnő jogi maszlaggal, mint olyan, ami nem szabályoz lényeges kérdéseket A tervező munka tehát kezdődjön ezekkel, a pénztárcánk és a nyugodt éjszakáink érdekében!

Kis Zsuzsanna